阿尔卡拉大学世界排名_西班牙阿尔卡拉大学世界排名

2024-05-26 14:04    来源:留学在线       阅读量:0

数据来源丨国大地产、政府官网

本文作者丨张泽丹

感谢经纪人骆朝阳提供的带看服务,本文主要内容包括:对阿尔卡迪亚荣景园的多维度小区简析、园林绿化的实景照片、与同城高端楼盘的实际对比、对购房者的启示等。

阿尔卡迪亚荣景园在石家庄楼市是比较有名的,作为2006年的“地王”,交房已超十年,当年开盘价四千,目前均价两万三,十年房价涨幅超500%;在石家庄二手房市场上,房价比阿卡更高的小区,往往体量没它这么大;学区比阿卡更好的小区,园林景观肯定没它这么好;成交量超过阿卡的小区,房价肯定没它这么高,——从各种角度来说,阿尔卡迪亚荣景园足以被称为“神盘”。

▲一个容积率超3.5的高层楼盘居然做到了:人在园中游,回首不见楼

小区概况:昔日地王,十年老盘

▍数据概况

2006年10月,石家庄[2006]006号地块挂牌出让,位于和平路以北、光华路以南、平安大街以东、长征街以西,原属石家庄市水泵厂用地,总面积为152412.88平方米(228.6亩)。经过60多轮竞拍后,最终被荣盛以7.38亿的价格拍下,成为当年的石家庄“地王”。拿下这块净地后,荣盛用时八年,共分三期,开发建设了“阿尔卡迪亚荣景园”。

一期:1-10号楼,2010年交房

二期:11-19号楼,2012年12月交房

三期:20-22号楼,2014年中旬交房

虽然分为三期开发,但阿尔卡迪亚荣景园(以下简称“阿卡”)三期楼栋紧密联合为一个整体、小区地上部分无任何“隔阂”;阿卡共有22栋住宅楼,层高18-34层,逾4000商品房住户,无任何回迁户;除1、2号楼是类公寓的塔楼外,其他楼栋均为南北朝向的板楼;整个地块为“合”字形,内部楼栋呈错列式围合布局,西北角建有大型商业综合体(荣盛城市广场),东北角建有幼儿园和小学(红黄蓝幼儿园和实验小学荣景园校区)。

▲小区摆位图,可缩放查看每栋楼、每个单元的坐落位置和梯户比

值得注意的是,阿卡容积率偏高,总容积率为3.64(北区4.0,南区3.5)。现在石家庄主城区的住宅地块,一般限制容积率为2.5,最高3.0左右。

物业方面,阿卡使用的是荣盛自己的物业公司,市政供水供暖,物业费不高,除19号楼王为2元/㎡外,其他楼栋均为1.5元/㎡;车位配比1:1.1,地下车位共计4457个,——车位充足,均价不到十万,七八万的也不在少数,甚至售楼部尚有车位在售。

——13年后,阿卡隔壁的棉五旧厂地块挂牌,中海经过300多轮竞拍,用20.11亿拿下该地块,面积约114.71亩,正好是阿卡面积的一半,但总价却高了接近三倍,亩单价涨了五倍有余。

▍小区简析

目前,阿卡的二手房房源总体成交均价约2.3万/平,在售房源约160套,出房率约4%,年成交量约60~70套。其中,1、2号楼临和平路,均价最低、约一万八九;其他楼栋,两室房源均价较低,约2.2万/平左右,套价220万左右;三室均价较高,约2.5万/平左右,套价350万以上。

户型方面,阿卡户型极多,一室到四室均有,面积区间40~210平左右,整个小区最好的户型位于11号、19号和13号楼上;三期以及二期的部分楼栋有中央空调,自带(很普通的)精装修,其他楼栋毛坯交付;11号楼为“小楼王”,19号楼为“楼王”,19号楼的层高比其他楼栋要高出5厘米。

区位方面,除了距离地铁比较远以外,商业、娱乐、医院、交通等配套齐全;小学划片省重点小学-石家庄实验小学的荣景园校区(“校区”的含金量比“分校”要高),初中划片23中初中部。23中(加上同文中学)一直是长安区最好的初中之二,中考成绩在全市的排名也算比较靠前,属于一流的公立初中。

▲从四所“牛中”近五年的中考成绩对比可以看出,23中具备一流牛中的实力

但区位配套、一流学区等,并不是阿尔卡迪亚荣景园的“核心卖点”,这个小区与石家庄别的小区最大的不同,在于它已经交付十年、却历久弥新、超过40%的绿化景观。

▲11号楼俯瞰图,小区中心湖之一

园林景观:五重绿化,历久弥新

阿尔卡迪亚荣景园共有四个出入口,南大门是最主要的出入口,从南门刷卡、测体温进入小区内部后,正对一条景观带为南北向的景观主轴,前为几何对称的喷泉水池,后有中国风的一山双湖。东西两侧次轴线为宽阔的柏油路面,轴线两侧分布有二十多处景观小品,曲径通幽,水系相连,有假山,有亭台,有连廊,可观花、可戏水、可健身、可带娃......

▲从南门进入小区后的第一眼景观,中午没开喷泉

▲东侧次轴线

▲西侧次轴线

阿卡属于真正的“多重立体园林绿化”,草坪、花卉、灌木、乔木,不同时节有不同的常绿苗木。说实话,“多重立体园林”都被开发商说烂了,但真正做到像阿卡这样、持续维护十年、“木”比“草”多、水系澄澈、湖上九曲回廊、水边亭台水榭、曲径通幽、廊腰缦回、移步换景的楼盘,非常少见。作为一个容积率超过3.5的高层小区,步入园林之中,层次分明、高大茂密的绿化苗木会填满业主的整个视野,抬头甚至都看不到混凝土高楼的身影......

虽然做不到类似苏州园林那种“咫尺乾坤”的观赏质感,但阿卡的景观密度是目前石家庄所有小区中最高的,真正做到了“移步换景”,——随便走一段路,就有一处主题景观;几乎没有直线路径,除了东西轴线较为宽阔外,全是优美蜿蜒的窄小曲径,设计者想让业主尽可能多的流连于山水园林之中。现在很多开发商做的楼盘,标配“大草坪+直线宽路”,恨不得业主几步走回家,设计理念看似比十年前的阿卡要强,实际“草”比“木”多,交房几年后,一旦物业维护跟不上,草坪一秃,整个小区的景观完全就废掉了。

所以说,阿尔卡迪亚荣景园的园林景观,是石家庄独一份的,接下来笔者用实景图片为各位稍作讲解。

▲一处健身小广场

▲物业对绿化的维护修补使得小区园林景观历久弥新

▲一处临水系的庇荫小亭

▲物业对绿化的维护修补使得小区园林景观历久弥新

▲园林一角,石板路

▲园林一角,木板路,走起来绵绵软弱最舒服

▲隐藏在园林中的鹅卵石小径

▲铁桥与水系

▲水系一角

▲又一处掩映在树丛中的庇荫小亭

▲中心湖之一

▲湖上的木质回廊

▲模仿西湖三潭印月的小石塔

▲水中倒影

▲又一处健身小广场

▲风雨连廊和又又又一座庇荫小亭

▲多重立体园林绿化,强调一下,这个小区已经交房超过十年了

▲一期部分楼栋外立面脱落起皮

同城对比:新盘老盘,无盘超越

作为一名从业多年的房地产工作人员,石家庄主城区很少有笔者没有去过的小区,写五个城区的学区房与区域调研文时,笔者甚至连五十年代的多层老小区也没有放过(不相信的新读者,可以点击我的账号头像,查看其他原创调研文)。

看过恒大华府的万平湖景,融创中心的法式园林,天山九峰的风雨连廊,荣盛华府的中式园林,中冶德贤的下沉庭院,万达公馆的老式豪宅,甚至二十年前交房的国际城一期.......几百个楼盘,加上在售的全部新盘,也看过不少景观策划方案,笔者个人最喜欢的园林风格,首推天山九峰和荣景园。但天山的水系“不自然”,所以荣景园目前是笔者最喜欢的园林景观(仅限园林景观!),尤其是这个小区已经交房超过十年,很多参天大树郁郁葱葱,体量还这么大,粗逛一圈就要半个小时以上,生活气息浓厚,出房率低(小区内部自行消化、业主“原地”改善的房源很多,侧面证明阿卡是真的不错)。

现在流行的大体量、中高端楼盘园林设计中,比较常见的方案基本都有一个致命的缺点——“草比木多”,“木”指的是灌木和乔木。无论欧式风格、还是中式风格,都避不开这点。这样做的好处是成本低、方便维护、建造周期短、视觉效果好,坏处就是:长期来看过于单调,不耐观赏,草坪易毁。阿尔卡迪亚荣景园虽然是上个世代的楼盘,但景观设计反而算是“超前”了。

那么阿卡有哪些缺点呢?——①部分外立面脱落起皮,真石漆果然不如干挂石材耐操;②毕竟是十年前的社区,缺乏现在的一些主流配置,比如塑胶跑道、新风系统等;③户型差,好户型的房源太少;④容积率高,采光差;⑤房价有点高......

最后,用实景照片来做简单的对比解析吧。

▲恒大华府:万平中心湖,恒大就喜欢搞中心湖,但这么大的湖石家庄仅此一家

▲恒大华府:修剪精致,久观单调的园林景观

▲荣盛华府:略显单薄的中式园林

▲荣盛华府:略显单薄的中式园林

▲天山九峰:清浅的湖水与绕湖一周的风雨连廊

▲天山九峰:交房两年左右,实景做到这种水平,已属一流,这就是种“木”多的好处

▲远见:俯瞰图

▲远见:本土小房企的顶峰

▲远见:本土小房企的顶峰

▲中央悦城:石家庄目前售价最高的二手房小区

▲中央悦城:中宏出品,东南智汇城的那个中宏

▲中冶德贤公馆:瞅瞅这大草坪

▲中冶德贤公馆:下沉庭院

▲保利拉菲:这也是两万多的小区

▲保利拉菲:一条,景观轴

文末总结

在笔者的几个读者群里,经常有人让我评价一些大房企的新建楼盘,比如中海云锦、万科翡翠、融创石钢西地块、旭辉公元等。在我个人看来,石家庄将来很长一段时间内,基本上不可能出现全面超越阿尔卡迪亚荣景园的楼盘,为什么这么说?

——整体设计比它好,很简单就能做到。但体量这么大的,极少,而大体量、辅以高密度的主题景观和长期的物业维护,才能给业主带来最绵长的绝佳居住体验。中海云锦只有阿卡的一半大,融创石钢西地块50%的面积是商业,石家庄万科现在连地都有点拿不到的趋势(龙湖:别看万科你进来早,但没有我墙角撬的好)。近两年,可能只有融创华药地块能做到差不多的体量,但那一带的学区略微不如阿卡。而且因为容积率的原因,物业费必定要比阿卡高,如果地块被切分,居住氛围就会大打折扣......

总之,阿卡是一个很难被复制的楼盘,甚至荣盛本身这么多年过去了,也没办法再复制第二个“荣景园”。一流的学区、两百多亩无切分的体量、一环核心的区位配套,加上必不可缺的后期物业维护,才创造出如此“神盘”。在可以预见的未来,起码5~10年,抛开外立面,这个小区的生命力依然旺盛。

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PS.下文预告:北京市海淀区学区房调研(上):神仙学校,终极拼娃

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